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從城市進化中 如何洞見港區樓盤價值幾何?

文章來源:樓市氣象 2019年09月30日 10:55

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  一場運動會,讓鄭州西四環展露新顏:四環快速化工程緊張有序進行,四大場館、常西湖新區高規格規劃,帶動著西四環沿線配套迅速升級。

  “東有CBD,西有CCD“,多極化發展的鄭州,似乎總讓市民困惑,究竟在鄭州哪個方位置業才更有前景?

  只有站在國家戰略高度下眺望城市進化,才能更好地看清樓盤的潛在價值。如何判斷鄭州的區域價值的秘訣,或許就隱藏在鄭州的發展歷史中……

  1

  一部鄭州史,半部交通史

  鄭州市的第一次崛起源于鐵路。

  1909年,從河南開封至洛陽修通了一條鐵路,取兩地簡稱,簡稱“汴洛鐵路”。

  ▲汴洛鐵路老照片(來源:網絡)

  這條鐵路建成之初,是作為當時盧漢鐵路(京廣鐵路的前身)支線存在,但得益于河南優越的地理位置,汴洛鐵路建成后,向東西兩方不斷延伸,慢慢形成了如今的隴海鐵路。

  被人戲稱“鄭縣”的鄭州因為鐵路十字交叉而異軍突起,1954年河南省政府更是由開封遷入鄭州,開封因無交通優勢喪失省會地位而逐漸沒落。

  “被火車拉來的城市,因火車而興盛”,鄭州依靠地理、物流、勞動力等天然優勢,在火車站商圈形成了全國四大批發市場之一,成為鄭州最繁華的商業地段。

  但隨著鄭州重心東移和城市框架的繼續拉大,鄭州火車站商圈也在沒落,鄭東商務中心與鄭東高鐵站逐漸引領新一輪的都市繁華。

  但這一時期的鄭東并非一家獨大,而是“百花齊放”:綠博白沙組團、常西湖片區、二七新城、航空港區……東南西北四個方向都在獨領風騷。

  ▲各新區不斷涌現

  哪個方向是發展重點?在各界的多維解讀中,似乎都有道理。但不要忘了鄭州崛起的基本盤面——交通。

  因交通崛起的鄭州作為內陸高地,在向國際化大都市方向急速邁進。不靠邊、不靠海的鄭州想要實現“買全球、賣全球”的目標,交通仍是其崛起的關鍵。

  站在國家戰略高度下眺望城市進化,鐵路——高鐵——航空,一條清晰的發展路線在徐徐展開。

  誰能引領下一個“十年”?呼之欲出。

  2

  高鐵新城+空港新城+TOD,

  鄭州港區是下一個上海虹橋商務區?

  2013年3月7日,鄭州航空港經濟綜合實驗區獲國務院批復,河南向著蔚藍色的希望起航,邁進“云中漫步”的航空時代。

  “空港經濟”是近幾年流行的概念。此前,專業雜志有一期專門描述“空港經濟時代”,簡而言之為“由特殊的港口地理位置驅動帶起商務、物流、貿易等一系列產業。”

  鄭州航空港區的快速發展有目共睹,但其潛在價值尚未完全釋放。不少人在擔心,在鄭州東南再造一座城,能否有相應的人口能夠撐托起這個宏大的愿景。

  這并非紙上談兵,我們先來看看“空港經濟”的先行者——圍繞上海虹橋機場打造的虹橋商務區。

  虹橋商務區被業內認為是高鐵新城+空港新城+TOD(公共交通為導向的開發模式)的新型商務區,其崛起速度之快,令人驚嘆。這個新型商務區的快速崛起包含三大要素,即高鐵、航空以及地鐵等公共交通打造的交通大樞紐,并被業內認為“這樣的案例在國際上都不多見”。

  “高鐵新城+空港新城+TOD”結構可能在國際上都不多見,但對鄭州來說是否似曾相似?

  鄭州航空港區以空港為發展極核,圍繞機場形成空港核心區。以軸線輻射周邊形成城市綜合服務區、臨港型商展交易區、高端制造業聚集區。當然,這里還要再加上未來與鄭州東站規模相媲美的鄭州高鐵南站以及位于港區北部城市綜合性服務區領事館區。

  從這個格局和配套透露出至少三條信息:

  1、航空港區未來以智能制造為主的產業,研發型人才與高端制造人才成為主力軍。

  2、這里會成為商品交易展示區,是商品的集散地,并通過航空與高鐵向全國輻射。

  3、這里的領事館區,讓航空港區成為與全球對話的窗口。

  ▲領事館片區規劃圖

  簡而言之,待航空港區真正完善成熟后,這里未來是高端人才、全球精英的聚集區;這里也是多產業帶動的人口紅利區。

  高端人才聚集的好處?看看拔地而起的北龍湖吧!

  3

  大配套加大品牌,是港區置業的硬核指標

  不言而喻,看懂上述兩段分析,明白人已經能看清未來航空港區的大勢。現階段,在尚處于價值洼地的航空港區置業,潛力無限。

  從行政級別、區域面積、港區定位就可以看出,航空港區從創立伊始就“銜玉而生”,并非規劃一個新區那么簡單。

  一核領三區:以空港為發展極核,圍繞機場形成空港核心區。以軸線輻射周邊形成北、東、南三區。

  兩廊系三心:依托南水北調和小清河打造兩條濱水景觀廊道,形成實驗區“X”形生態景觀骨架。同時結合城市功能形成三大城市中心:北區公共文化航空商務中心、南區生產性服務中心、東區航空會展交易中心。

  兩軸連三環:依托新G107、迎賓大道打造城市發展軸帶,形成實驗區十字形城市發展主軸。同時結合骨干路網體系形成機場功能環、城市核心環、拓展協調環的三環骨架。

  可以說,買鄭州必看空港或是未來一段時期的主流投資邏輯。

  在這個邏輯下,面對地產商扎堆的鄭州港區,什么才是在該地置業的硬核指標呢?面對眼花繚亂的營銷手段,最通俗的做法依然是大配套+大品牌。

  一方面,航空港區依然與鄭州主城區聯系密切,在尚有空間距離的情況下,樓盤與地鐵、高速、快速路的便捷程度,是考量一個樓盤價值的因素。

  另一方面,大品牌的口碑經過多年積淀,其樓盤質量與后期服務相對來說更有保障。

  此外,與教育、醫療等資源的匹配也要平衡考慮。

  4

  港區置業為何優先考慮融創空港宸院?

  如果說買鄭州必看空港是投資邏輯,那么占據空港核心區位優勢的融創空港宸院則是市民港區置業必考慮的樓盤之一。

  融創的品牌自不必說,作為全國排名前十的地產商,融創致力于“中國家庭美好生活整合服務商”的愿景,主張建筑與城市氣質的融合,實現社區面向城市的美好展示。

  對于坐擁中原深厚文化底蘊的鄭州,融創空港宸院以新中式園林的風格,在航空港區打造7-9層純洋房社區。新中式園林設計,開合有致,層層遞進,營造出自然而富有生活趣味的景觀。約1.74的容積率,以及約38%的綠地率,讓居民徜徉在綠色的環境。

  在目前的市場環境中,“別墅退場、洋房為王”時代已經來臨,作為區域內罕見的純洋房住宅,是航空港區最好的居住形態之一。融創空港宸院具有低密度的居住舒適性,加上周邊地鐵、商業、醫療和教育的完善配套,可以預見融創空港宸院將成為區域的核心住宅之一。

  在業內看來,其對港區高端商務人群的精準定位和配套設施,也正在逐步引領港區人居新標準。

  19座公園(規劃中)、約1785畝園博園,約34萬㎡青年公園(在建),在綠色的環境中筑就美好純洋房社區。值得一提的是,項目南邊毗鄰公益性文化體育場館河南省職工文體中心。根據大河報報道,該文體中心計劃在2020年底前竣工并交付使用。

  對于教育資源,融創空港宸院周邊不僅坐落有占地約219畝、以20年辦學經驗、K15學制(從幼兒園到高中)的英迪國際學校,還有號稱港區“省實驗”的河南省實驗學校裕鴻國際學校。

  此外,距離項目直線距離約千米的河南省省立醫院,是以國際化的視野、超前的眼光打造一所現代化園林醫院。加上鄭州市第一人民醫院港區醫院、鄭州航空港鄭港醫院等醫院的落地,醫療配套強大。

  地鐵17號線(在建)、地鐵11號線(規劃中)與地鐵2號線呈品字形環繞融創空港宸院,讓其與鄭州市主城區的聯系更緊密。

  目前處于價格洼地的融空港宸院已經坐享空港經濟的紅利。在未來,高鐵經濟、高新產業配套、領事館區等多重利好接踵而來,其升值空間顯而易見。

  有人說,選房的兩大誤區是“和高端產品談價格,和低端產品談價值”。但在融創空港宸院,讓你不再有“選擇恐懼癥”。

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