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現金減少 負債上升 多房企下半年暫緩拿地

文章來源:經濟觀察報 2019年10月07日 09:12

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  隨著房企上半年銷售業績、凈利潤等指標出現波動,現金流、負債率、拿地策略、銷售策略等問題成為年中每一場業績會的主旋律。

  8月份是一年一度的房企年中成績單密集展示之時。

  在經歷了上半年激進拿地、去化放緩、融資收緊等跌宕起伏的時光之后,下半年的房地產開發商們為應對當前緊俏的形勢,紛紛調整下半年策略。

  從國家統計局的數據以及萬科長期重點觀察的14個城市的成交情況便可一窺究竟。上半年,全國商品房銷售面積7.58億平方米,同比下降1.8%。2019年是五年來商品房成交面積首次出現下滑。

  萬科觀察的14個重點城市,5月份成交面積同比上漲了11%,但到了6月份,這個數字一下子回落到3.14%。而且從6月份開始,房企拿地面積和金額也開始出現下滑,并將這一趨勢延續到7月份。

  更為嚴峻的是,房地產融資形勢從5月開始遭遇監管層新一輪“查漏補缺”,并在8月份再次進行了強化。

  在這種背景下,隨著房企上半年銷售業績、凈利潤等指標出現波動,現金流、負債率、拿地策略、銷售策略等問題成為年中每一場業績會的主旋律。

  現金減少 負債上升

  8月21日,在深圳舉行萬科中期業績發布上,祝九勝第二次以萬科總裁的頭銜單獨坐鎮,相比過往,他愈發應對自如。一向言語樸實的他甚至用了“勻速運動”物理名詞來形容萬科的發展。

  祝九勝說,萬科相信勻速的運動最省力,會力圖去避免大起大伏。盡管堅持宣稱追求的不是規模,也希望在發展中維持相對勻速的節奏。不過從上半年萬科的關鍵財務指標來看,這家龍頭房企的日子過得并不舒坦。

  半年報顯示,前6個月,雖然萬科經營活動產生的現金流量凈額88.53億元,相比去年同期的-42.55億元增加了308.06%;但投資活動產生的現金流量凈額和籌資活動產生的現金流量凈額這兩項指標,均呈現負值且同比出現較大幅度的下降。

  最近3年來,萬科首次出現現金流下降。在半年報中,期末萬科的現金及現金等價物余額約1328.95億元,即使足以覆蓋共計666.5億元的短期借款和一年內到期長期負債,但同比卻減少了11.35%,相比去年末的1756.68億元更是減少了24.35%。

  與現金流減少相呼應的另一個表現是,負債正在小幅上升。上半年,萬科籌資活動產生的現金流量凈流出439.90億元,凈流入383.97億元。這部分凈流出現金中,償還債務支付的現金442.52億元,支付其他與籌資活動有關的現金也同比增加至127.55億元。這意味著,上半年萬科的還債力度在加大。

  同期萬科資產負債率達85.26%,同比小幅增加0.67個百分點;凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為35.04%,同比上升2.34%,比去年底上漲了4.14%。

  萬科財務負責人王文金在中期業績會上提到,今年上半年,萬科把一些短債轉換成長債,融資成本稍有抬升。同時,承債總量對比去年上半年也有所提高。

  與其他房企橫向比對,萬科的凈負債率維持在行業低位。但對于財務狀況一向穩健的萬科而言,現金流減少與負債率上升的情況,在最近幾年難得一見。

  萬科不是第一家資金壓力增大的房企。華潤置地董事會主席唐勇向經濟觀察報表示,按照華潤置地過去的慣例,三四季度銷售相比上半年多一些,下半年的資金結余相對更多一點。這番話的背后是上半年華潤置地現金流及負債水平都出現不同程度的變化。截至6月底,華潤置地的現金及銀行結存約631.59億元,比去年底減少了11.0%。

  同期,其綜合借貸額折合1459.6億元,比去年底增加了10.4%;有息負債比率為43.4%,凈有息負債率為43.6%,這兩個數據相比2018年底分別上升了1.1%、9.7%。

  兩家頭部房企在財務上的微妙變化,足以向整個房地產行業吹響“預警哨”。另外一個引發影響的關聯因素在于,房地產融資正在遭遇監管層的“查缺補漏”,這是最近10年來房地產行業第三次出現外部融資集中收緊的態勢。

  與以往有所不同,本輪管控力度幾乎是史上最嚴,無論是開發貸,還是信托貸款,抑或是國內債券發行、海外債,多種融資渠道一應收緊。

  按照祝九勝的說法,不動產市場包括五個組成部分——客戶市場、土地市場、房產市場、資本市場和貨幣市場。

  在實踐層面上,五個市場之間的聯系相當于牽一發而動全身。“貨幣市場的變化會傳導到最終端的客戶市場,融資收緊對整個行業肯定會有一些影響。”祝九勝稱,對資信比較好、比較穩健經營的企業而言,適應難度并沒那么大,但對其他房企來說,可能會有一些挑戰。

  行業大周期的變化,逼使企業不斷調整經營節奏,加強主動管理。對應到具象指標上,現金流及負債水平的管理能力顯得格外重要。

  旭輝行政總裁林峰在中期業績會提到,維持自身造血功能和原有的財務紀律,以收定支做平衡是下半年的重要安排之一。企業的造血能力不僅看資金有多少,還要看流動有多少;不僅僅要看債務有多少,還要看一年回款有多少。

  旭輝設定的內部標準是,一年銷售回款要超過所有的總債率,賬目上所有的現金可以滿足三個月以上的開銷。同時,一年內到期的短債占比控制在15%。

  拿地謹慎 積極去化

  “2017年、2018年基本上沒怎么拿地,因為當時地價不符合公司投資標準。到2018年底,有些土地慢慢符合了投資標準,所以從當時開始把握了一些機會。一直到4月份左右,公司還是補充了一些比較好的土地。”8月22日的中期業績會上,融創中國副總裁高曦提到。

  融創中國董事長孫宏斌隨后補充,因為去年沒怎么拿地,今年上半年拿地就顯得稍多一些。以上半年作為一個時間節點來觀察,融創中國在土地獲取上節奏與多數房企大同小異。

  雅居樂上半年新購項目達28個,預計新增總建面692萬平方米,付出的土地價格是232億元。對比3月份雅居樂集團副總裁兼地產總裁王海洋給出的400億元拿地預算,半年時間,拿地支出占比達到58%。

  去年減少拿地支出的時代中國,在今年前6個月以約187.59億元購入21塊土地。這個拿地金額不僅超過去年土地收購總額,也占據今年拿地預算的69%。

  這是房企在權衡風險與利潤最大化后做出的選擇,其間隱藏的風險在于,拿地支出抬升蠶食了一部分現金流,甚至影響著負債水平。

  萬科是其中頗為典型的觀察維度。今年上半年萬科獲取新項目54個,總規劃建筑面積和權益建筑面積同比減少了33.0%和17.7%。權益地價總額約649.8億元,比去年同期增加了71.6億元;平均拿地成本為6900元/平方米,同比上漲1846元/平方米。

  萬科上半年資產負債表中,預付款項為1043.46萬元,比去年底增加了37.39%,萬科解釋是由于預付地價款增加;而“應付地價”這個指標,上半年為348.79億元,同比的漲幅高達52.7%。

  “萬科的拿地策略一貫根據兩個閥門控制,一是自身現金流狀況,二是銷售回款狀況。”萬科首席運營官張旭告訴經濟觀察報,萬科還沒到激進拿地的表現,而是根據能賣多少樓去拿多少地。

  張旭表示,上半年拿地全口徑地價在銷售金額中的占比,及平均地價在銷售均價的占比,都控制在30%左右。“沒有固定下半年拿地計劃”的萬科,甚至用了“謹慎”一詞來表述拿地動作。張旭說,萬科對地塊的經濟測算一直按照財務標準進行控制,比如凈負債率要求在40%以下,IRR達到20%,凈利率達到12%。如今,面對著調控加碼的市場形勢,萬科還增加了一個新的要求,根據每座城市的限價來做地塊的后期價格測算。

  不僅僅是萬科,多數房企不約而同選擇收縮下半年拿地策略。在經歷上半年的拿地高光時刻之后,孫宏斌在業績會上表示,融創中國四五月份基本停止拿地,下半年沒有拿地指標,除非是特別好的。“下半年有多少錢做多少事情。”雅居樂集團主席兼總裁陳卓林說,按照公司的發展,回款的一半用來買地,下半年買多少地視乎當期的現金額。“目前公司有400萬平方米的土地,下半年也不急于拿地,我們會拿出過百億資金,但還要看有沒有好的項目。”

  一改拿地進取步伐的同時,多家房企紛紛強調下半年積極去化以加強現金回流。方正證券統計了萬科過去十年的歷史數據,發現在整體融資收緊的時期,萬科對現金回流的管控明顯加強,對銷售回款也愈發重視。

  在2009年出現第一輪融資緊縮時,萬科的銷售回款/運營資金就從當年的93%增長到2010年的116%,一年時間提升了34個百分點;而2017年,萬科的銷售回款/運營資金還介于216%的水平,去年已經提升到230%。

  這一次萬科為積極銷售定下的策略是,每次開盤設定一個60%以上的去化率,而且不留庫存,如果拿到銷售許可證超過6個月沒賣掉就是長期庫存。

  恒大、奧園等開發商已經開啟了促銷窗口。“促銷的手段我想每個開發商都有,我們也做了一定程度的促銷。”奧園集團執行董事兼營運總裁馬軍說,一方面,奧園在價格方面進行一些促銷;另一方面,奧園更希望通過營銷激勵來加大去化,除了激勵內部員工之外,還要激勵合作伙伴,比如激勵中介機構去加大銷售力度。

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